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进一步完善武汉市住房保障体系的对策研究(2006年23期领导参阅)

发布时间:2007-4-9    信息来源:本站

 

当前,我市住房发展很不平衡,部分市民的居住状况仍然较差。一些住房困难户同时又是经济困难户,这些困难家庭仅仅依靠自身的力量解决住房问题是相当困难的,社会保障,特别是住房保障问题都显得十分突出而重要。

一、建立和完善住房保障体系需要进一步解决的问题

我市虽然已初步建立了三条住房保障线,但与兄弟城市相比,与党的十六届六中全会提出的构建和谐社会的要求相比,与我市广大低收入家庭的住房状况和要求相比,我市住房保障的水平还很低,保障面还不够,住房保障的力度有待进一步加大。

1.现有住房保障体系有待完善。我市现有的住房保障体系是,中低收入家庭购买经济适用住房,最低收入家庭承租政府提供的廉租住房。但廉租住房政策还远未落实到位,“夹心层”(既买不起经济适用住房,又不属于廉租住房对象)和流动人口中低收入群体的住房问题日益突出,住房保障任务艰巨。廉租房是由财政出资的完全政府保障性质,由于目前财政资金的保险能力有限,保障面很难全面覆盖。在廉租房保障标准以上的部分中低收人家庭又无力购买经济适用住房,因此出现经济适用住房与廉租住房保障对象之间的“夹心层”问题,目前住房供应体系中没有相应的保障供应方式。城镇户籍人口中低收入居民的住房保障政策还有待完善。

2.住房社会保障力度不够。我市住房社会保障作为制度虽然已经建立了,但因财力有限,住房社会保障的力度很不够。我市虽然整体上人均住房面积已经达到25.5平方米,但发展很不平衡,人均住房面积在8平方米以下、812平方米、1216平方米、1622平方米、2235平方米、35平方米以上的比例分别为4.20%、10.10%、15.50%、23.60%、31.40%、15.20%。在全市10万户低保家庭中,仍有2万多户家庭人均住房面积不足8平方米。同时,虽然目前我市对享受低保的人均住房面积在6平方米以下的1万多户困难家庭实行了应保尽保,但补贴标准每月每平方米只有(差额到8平方米)6元,无法从根本上改善住房条件。政府去年通过建设廉租住房解决了220多户,房产部门通过公房租金减免解决了2677户,但是大量的双困户住房问题仍不能从根本上得到解决。若以实物配租为主,解决一万户双困户的住房问题,即使每年投入6000万元购建500套廉租屋,也需要20年才能解决。特别是近年来,我市加快了旧城改造的步伐,在被拆迁的老城区中,绝大多数是中低收入家庭,由于被拆的面积大多在50平方米左右,其中30%拆迁户的住房面积在1035平方米之间,且多为砖混、砖木结构,使用年限较长,根据市场评估的价格即使提高重置价标准,其补偿的资金仍不足以购买成套的住房(含二手房),因此矛盾比较尖锐,拆迁难度大。市政府为解决这个问题拟建一批动迁房,但由于位置偏远,又相对集中,难以从根本上解决问题。

3.住房社会保障的任务相当艰巨。我市住房发展很不平衡,部分市民的居住状况仍然较差。2005年全市7.7万低保户住房人均住房使用面积在6平方米以下的家庭约2万户,孤老病残家庭1.2万户,无独立使用厨房、厕所家庭占40%,居住在简易、砖木结构住房的家庭占30%。说明还有大量的双困户亟待尽快解决其住房问题。

4.住房保障水平仍然不能满足居民需求。根据一项民意调查,在住房方面最希望政府采取的措施中,被选次数最多的是多建经济适用房占34.48%,其次是实施限价房占19.7%,说明我市的住房保障还远远不能满足市民的需求。

二、进一步完善武汉市住房保障体系的对策建议

解决住房保障问题的根本出路在于建立健全完善的住房供应体系,在制度上保证各收入阶层的住房需求,实现“人人享有适当住房”的目标。

1.建设完善、合理的住房供应体系和住房保障体系

从供给的角度来看,形成以普通商品住房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品住房为补充的住房供应体系,建立以购买经济适用房、限价商品房、租赁廉租住房、提供住房补贴、建造单位集体公寓和公务员公寓以及农村进城务工群体公寓等多种住房保障方式为手段,面向不同特点、不同需求人群的住房保障组合系统,来满足不同收入家庭的住房需求。

2.加快经济适用房建设,努力实现供需平衡

通过联合办公、集中审批等方式建立高效的协调机制,进一步缩短项目前期立项审批周期,加快启动各经济适用住房项目建设;严格按规定标准控制户型面积,提高经济适用住房规划设计和管理水平;全面推行经济适用住房购房资格审批、公示制度,积极探索和尝试摇号销售办法,并加强与拆迁安置工作的衔接,切实落实旧城改造和重点工程被拆迁困难家庭优先购买的政策,还可分别建设面向社会销售与面向拆迁困难户的经济适用房;强化经济适用住房价格审批与监管,严格按政策规定标准控制开发利润。

3.建设限价商品房,改善住房供应结构,降低住房价格,满足普通市民的住房需求

有效缓解住房供需矛盾,建议采用政府组织监管、市场化运作的模式开展普通(限价)商品住房建设,通过对销售对象的限制,使普通(限价)商品房与一般商品住房的市场定位予以区分,凸现一定的政策性。为了确保这一措施既能够充分发挥其作用,又不对当前商品房市场产生过大的冲击,从“质”和“量”这两方面上加以把握,并采取设定套型和价格,调整供应结构,成立监督协调小组,切实加强监管,制定销售管理办法,加强销售管理等措施确保普通(限价)商品房的质量和公平、公开、公正的效果。

4.不断深化住房需求者补贴政策

住房需求者补贴是住房政策发展的主要方向,政府为配合这一政策需要付诸多方面的努力。一是明确受益主体,适当缩小保障人群的范围,最终将受益主体限定为占人口20%左右的中下收入和低收入家庭。二是创新保障方式,住房保障方式应该以货币补贴为主,在对低收入阶层进行直接的货币补贴时,可以考虑采取“反向递减补贴”,收入略高的家庭,补贴标准相应降低,依次递减。三是适当提高住房补贴标准,增强职工住房购买能力。建议制定新的政策,以近年的普遍商品房价代替经济适用住房均价,以人均可支配收入代替职均工资,以职均控制面积标准代替60平方米的原测算标准。

5.广泛拓宽资金来源渠道

住房保障是社会保障的重要组成部分,其资金来源应该以财政预算安排为主,多渠道筹集资金,包括土地出让收入、公有住房出售收入以及房地产税收和其他财政收入为来源,组成住房保障专项资金,并保证专款专用。此外,还可以效仿体育彩票和福利彩票等设立专项住房福利彩票,从而吸收较多资金,以其中一部分作为彩金,其余用于专项的住房补贴资金。发行住房福利彩票能较快地筹集资金,政府的负担较小,风险也较小。

6.尽快研究出台进城务工人员和流动人口的住房政策

在这部分群体中,只有不到10%的人能买得起商品房,大部分居民需要政府相应的保障制度来帮助他们实现安居乐业的梦想。当然,这部分人群由于住房需求量较大,单靠财政不可能解决所有的问题,需要以市场化运作的方式满足住房需要。可以考虑建立农民新村、流动人口居住小区等,一般租金水平控制在市场租金的二分之一到三分之二水平。

7.构建适应“城中村”居民以及征地拆迁过程中涉及到的农转非居民住房问题解决途径

“城中村”改造过程中,必须按城市规划统一进行,实行货币拆迁补偿或实物安置,货币补偿的好处是可以自由选择合适的住房。但是,由于地价的升值使拆迁补偿标准逐步提高,房价也在逐年上涨,使农民有可能靠补偿款很难买到合适的住房,这就需要集中建设城中村改造住宅或农民新村。如果原有的住房面积标准很低,农民获得的补偿款就少,就买不起量身定做的住房,这需要政府统一设计并提出相应的发展建议。未来发展趋势是建立城乡一体化的、统一的、综合的住房保障体系。

8.建立有效的住房保障退出机制

一个完善的住房保障体系,需要有健全有效的退出机制。保障性住房一般面积较小,当一些人经济状况改善后,他们总是会想着去改善居住条件。对于是共有产权的,可以建立以下退出方式:其一,住房退出(政府退出),政府按市场价格转让政府持有的部分产权,收回当初用于补贴的财政投资,并获得相应比例的投资增值收益,政府强制改变住房性质,保障性住房变为商品住房;其二,住户退出(共有产权人退出),政府按市场价格收购他们所拥有的部分产权。对于实行租赁方式的,租赁合同到期后对其经济状况进行审查,若能负担商品住房的,不再续签合同,若不愿退出住房的,应当一次性提高房屋租金与市场租金水平保持一致;其三,实行租金逐年按一定的比例调整,直至市场租金水平,若确实经济困难的,可提出减免申请,经审核公示后,可减免租金。同时,通过立法保证清退机制的有效实施。

具体操作可由武汉市经济适用住房中心委员会办公室会同七城区房产管理局、街道办事处及社区,建立经济适用住房供应家庭的动态监管体系。一是逐户建立供应家庭的收入、住房和家庭常住人口状况的动态档案,并进行定期复核,对住房和收入状况发生变化的,及时调整退出住房;二是采取社区公示、网络查询和热线电话、有奖举报等多种方式,对供应家庭进行广泛社会监督;三是经济适用住房在符合上市条件交易时,应补交一定比例的土地出让金,返还的资金纳入住房保障专项资金管理。

9.建立健全的住房保障监督机制

依据产权关系,形成业主(公有房地产产权和出资人代表)与授权运营机构之间的授权与被授权,即委托代理关系,确立公有房地产运营责任,形成运营责任人格化,是实施有效监督的重要前提。一是建立出资人监督网络体系。在授权运营机构中,实行监事会和财务总监制度,由政府审计部门代表出资人对运营机构财务状况进行审计。二是强化地方权力机关对公房资产的监督。保障性住房是公房资产,所有权归地方政府所有,由政府授权的机构集中行使所有权,加强地方人大对公房资产运营情况的监督,审核公房资产经营预算,将公房资产经营预算纳入监控范围。三是强化社会公众对住房保障产品分配的监督,建立通畅监督举报渠道和处理机制。四是加强房地产行业主管部门对相关政策执行情况的监督,主要是监管申请人资格、产权转让等是否符合政策规定。五是加强政府各部门之间资源共享,提高监督效率。 

中国民主同盟武汉市委员会 

武汉市社会科学院            联合课题组 

武汉市房地局 

(组长:杨云彦、周茂棣执笔:李春洋)

 

 

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